「日本一分かりやすい不動産投資の教科書1年生」
不動産鑑定士・不動産コンサルタントで人を幸せに、という浅井佐知子先生です。
今日のテーマは「不動産価格の求め方」です。
今、日本の不動産価格は上がっているのか、下がっているのか。
具体的にどんな要因で不動産価格が決められるのか？
どうやって不動産価格を求めていくのか？が分かります。
※個人差があります。効果を保証するものではありません。
区分マンションが好調
2020年はコロナ一色の年で不動産価格は下がっていると思われがちですが、実際日本の不動産価格はアベノミクス以降、ずっと上がっています。
特に区分マンションが好調です。
中古マンションの成約単価を見ると、アベノミクス以降ずっと右肩上がりです。
例えば東京23区の新築マンションの平均価格が、バブル期を超えました。
新築が上がるということは中古も上がります。
高齢化が進んでいて、地域によっては人口も減少しつつあるにもかかわらず、新築マンションの価格が上昇しているのは、タワーマンションが建築されたせいだと思います。
バブルのときはタワーマンションはありませんでした。
2000年代に利便性が高いタワーマンションが建てられて、戸建てからマンションに移っている方たちがいると思います。
また土地も上がっているので、日本は不動産が好調です。
不動産は全国どこでも上がっているわけではないけれど、ポイントポイントで上がっています。
「不動産価格を、自分で測定できること」のメリット
どれくらい価値があるのか、どのくらいで売れるのか？
それが自分で分からないと、高値で買ってしまうリスクがあります。
自分で不動産の価格を求められると、相場より安く買うことも可能になります。
高値掴みをしないのがいちばんの目標です。
不動産価格の査定は、簡単にできます。
例えば戸建てがあるとします。
購入して、賃貸として貸し出すことができます。
空き家を買って、賃貸に出します。
いくらで買うのが適正なのか。
最初は250万円で売りに出されていました。
一都三県です。
適正価格を求められるようになると、250万円で売りに出されている物件に110万円で「指値」を入れられるようになります。
建物価格の相場をがいくらなのかは、計算して求めます。
実際にこちらの物件を購入された方は指値で110万円でした。
それも110万円の根拠があります。
そしてリフォームして家賃5万円で貸し出していきます。
そこから経費を引いても月に4～4.5万円ほどの家賃収入があります。
例えば4万円の家賃であれば、10年で480万の利益になります。
ただ中はボロボロなので、リフォームはしました。
リフォーム代をどうするかも勉強です。
お金をかけようと思えばいくらでもかけられますけど、いくらでも節約もできる。
こちらの物件はリフォームに150万くらいかけました。
10年後に売るとしたら350～400万くらいで売れます。
戸建ての場合は古くなっても土地としても売れます。
売却するときに賃貸人がいるまま売れますし、もう一つは更地にして売ることもできます。
「リフォーム」という魔法
いくらで買うかの計算は、必ずできるようになりましょう。
例えば、区分マンションの事例でボロボロのマンションの一部屋がありました。
売り出し価格は150万でした。
購入したのは2年前ですが、今別の部屋が350万円で売りに出されています。
2年前は135万円で指値を入れて購入しました。
そのあと28万円かけてリフォームしました。
こんなに綺麗になります。
クロスも電気も取り替えて、キッチンも綺麗に張り替えて、卒業した新卒の方が入りました。
高く貸すために、こんなふうにモデルルーム化したんですね。
これをステージングといいます。
1～2万くらいのかわいい雑貨をIKEAやニトリで購入してきて、女性向けに飾りました。
ほかは19,000円という部屋もある中、この部屋は27,000＋管理費で30,000円で、同じマンションの中でいちばん高く貸せました。
いちばん先に埋まりました。
これは買ったときから成功しています。
なぜかというと相場よりも安く買ったからです。
