今日のテーマは「世界一分かりやすい不動産投資の教科書」ということで不動産鑑定士の浅井佐知子先生に来ていただきました。
先生は日本経済新聞やプレジテントなど日本でも著名なメディア・経済誌から多数取材され、著書は実売で4万部達成間近の超大ベストセラーになりました。
さらにこの10年以上の間に、1000人以上の生徒に不動産投資を教えています。
今日は具体的に私自身が不動産投資を先生から習い、購入し、利益をあげていくまでを動画を通して順番にお見せしていきます。
※個人差があります。効果を保証するものではありません。
空き家が増えている中、なぜ不動産投資なのか？
浅井先生：コロナの前から、世界的に、日本もそうですが不確実な世の中になっています。
リストラもあり会社員の方も大変ですが、個人事業主の方も収入に波があり、良いときと悪いときの差が大きい。
皆さんが感じていることは、ひとつの収入では不安ということです。
コロナを機に、複数の収入源が必要なことを皆さん実感しています。
いつまたコロナみたいなことが起こるか分からないので、思ったらすぐに始める。
早く始めれば始めるほど成功する確率は高くなります。
不動産は長期的な視野で資産形成ができます。
株やＦＸ、仮想通貨などいろいろありますが、トレードで勝ち抜き続けるのは大変だと思います。
数％の人しか成功しない。
それに比べると不動産投資事業は再現性があるので、やり方さえ覚えれば誰でも成功します。
年齢に関係なく誰でも成功するので、今すぐにやるべきだと思っています。
100年以上続く企業が多い理由のひとつ「不動産投資」
久家：私はあるセミナーで、日本で100年以上続いている会社が多いことを知りました。
それには2つ理由があって、ひとつは「不動産投資」。
不動産事業を持ってる会社であること。
もうひとつは、免許を持っている会社であること。
なぜ、不動産投資が長期的に経営が安定するのでしょうか？
また、会社員の方でも、ゼロからできて事業を安定させるために、不動産投資をどうやったらいいのでしょう？
浅井先生：従業員の給料を払えなくなったとき、不動産を売って現金に変えることができます。
実際、そういう社長さんが、たくさんいます。
それで、会社が潰れずにすんだところがあります。
そういう使い方もできます。
久家：コロナになって自分の持っている区分マンションの価値が下がったんじゃないかと思ったら、逆に上がってますよね。
銀座の商業ビルは家賃が下がったとかありますが、値動きはどうなんですか？
浅井先生：区分マンションはアベノミクス以降、ずっと右肩上がりでコロナで1ヵ月くらい下がりましたが、またすぐ戻って最高値を更新しています。
これは区分マンションが人気があることと、区分マンション投資をしたい方が多い。
海外の方たちも日本の不動産を買ってますから、どんどん上がっていきます。
少子化、空き屋問題… ポイントは「場所を選ぶ」こと
久家：2020年11月の総務省統計局の発表で、人口が減り、空き家が増えてきていることが分かりました。
そんな日本で、なぜ不動産投資なんですか？
本当に利益が出るんですか？
浅井先生：不動産を貸して賃料を得るので、場所を間違えずに入居者さえいれば、利益は入ってきます。
久家：人が減ってるから、不動産投資って逆張りみたいな形になっていませんか。
普通の人には難しいのではないかと思うのですが、、、、
浅井先生：場所を選ぶ必要があります。
全国各地でいえることですが、今後日本は二極化が進んでいます。
住まない地域と住む地域に明確に分かれていくので、住む地域の不動産を探していく必要があります。
それさえ間違えなければ、絶対に失敗しないです。
それが簡単に分かる方法があるのです。
久家：会社員の給料で、不動産投資できるんですか？
最初の初期投資のお金は、どれぐらいからできるんですか？
浅井先生：最初は小さな物件で練習しましょう。
例えば、区分マンションでも100万円台からありますし、戸建も100万円を切るものもあります。
登録免許税などの税金がかかってきますから、だいたい200～300万円くらいあればできます。
久家：今、収益上げている物件を見せてもらていいですか？
浅井先生：こちらは空き家を買って、今リフォーム中の物件です。
これは土地で売っていました。
「古家あり」と書いてありますよね。
「古家有り」で売り出してた、戸建物件です。
――投資される方は、いくらで買ったんですか？
浅井先生：1,000万円といわれていましたが、売れなくて790万まで下がりました。
神奈川県の割と良い場所です。
そこに650万円で指値を入れて、結局700万で購入した物件です。
リフォームして11万円で貸せると業者さんから聞いているので、「確実でしょう」ということです。
久家：この方は現金で購入されたんですか？
浅井先生：現金です。
久家：経費を抜いて、月々いくらくらい利益が上がるものなんですか？
浅井先生：手残りは、大体10万円ぐらいです。
「賃料収入」と「売却益」のダブル収入
久家：月々10万円なら、12ヶ月で1年で120万円。
その120万円が10年経つと、1200万円くらいの利益になりますね？
浅井先生：10年間持ち続けると、1200万円くらいの手残りがあります。
例えば10年後に、いったん売却します。
700万円で買ったものを、1000万円で売却できたとします。
すると買ったときの費用が700万円なので、引けば300万円の利益になりますね。
同額で売れた場合はプラスマイナス0なので、賃料収入だけの利益になります。
なので、1200万円です。
久家：1200万円は部屋を借りてくれる人が払ってくれるので、ほとんどすることはないですよね？
浅井先生：そうなんです。戸建は賃貸が少ないので、出てもすぐ決まるんですね。
例えば10年後に1000万円で売れました。
すると300万の利益が出るので、合計で1400万くらいの利益になります。
月々10万円の利益が出て、12ヶ月で120万円。10年で1,200万円。
そこに700万円の物件が1000万円で売れれば、300万円の利益になります。
100万円くらい税金がかかって、1,400万円になります。
久家：購入した不動産が、10年後に上がることはあるんですか？
浅井先生：それは、相場より安く買うことです。
入り口が大切です。
久家：不動産鑑定士という仕事柄、危ない不動産投資はやらないほうがいいと10年前から先生はいっていますね。
きちんと鑑定士の方に見てもらったら、下がることはないんですか？
浅井先生：普通はそんなに下がりません。
時期的なこともあるので、できれば買うときに相場よりも安く買うことです。
久家：この物件も1,000万を先生がアドバイスして、700万円で買っていますね。
自分だけでやると難しいですよね。
浅井先生：指値を入れる方法もあるので、相場よりも安く買うことは非常に重要です。
相場を知ることも大切です。
これは110万円で買っています。
久家：この家を、丸々110万円で買ったんですか？
浅井先生：はい。埼玉の日本の中では衰退地域です。
埼玉もそうですが、戸建は九州であろうが北海道であろうが、戸建は山の中の一軒家じゃない限り入居者がつきます。
この家は、5万円で借りている人がいます。
リフォームして、綺麗にして住んでいます。
この方は110万円、現金で買っています。
リフォームも最小限にすると、100万円くらいで、できます。
久家：210万初期投資でかかって、月々の利益は賃料の5万円。
税金引いて、手残りはどのくらいですか？
浅井先生：4～4.5万円くらいですかね。
久家：10年で480万円は、家賃収入があるのですね。
210万円を使っていますが、売れれば480万円の利益は出るのでしょうか？。
浅井先生：そうです。安く買っていますから、高く売ればいいのです。
久家：10年後に売るとき、400万円で売れたら5～600万円の利益が出ますね。
その間、労働時間の切り売りをしなくても、お客さんが家賃を払ってくれるから、収入を得ることができる。
浅井先生： こういう物件が複数あると、今度はそこから収入が入ってきて、今度その収入で新しい戸建やマンションを買えます。
雪だるま式に大きくなるイメージです。
みなさん、それで成功してますので、大丈夫です。
久家：実際に空き家を買ってリフォームして収益を上げるところまで、動画撮影したいのですが、教えてもらってもいいですか？
なぜ、この時期に不動産投資なのか。
少子化の空き家が多い日本で、先生に習っていきたいと思います。
