「日本一分かりやすい不動産投資の教科書1年生」の不動産鑑定士・浅井佐知子先生による実戦です。
コロナのあと、少子化の空室が多い日本で、どうやって失敗しない不動産投資をやっていくか？
動画を見れば
- ロードマップが明確になる
- ロードマップに沿った戦略を立てることができる
ようになります。
※個人差があります。効果を保証するものではありません。
ロードマップをつくるメリット
ロードマップをつくるメリットは、物件探しに迷わなくなることです。
まず自分の資産がどうなってるか？を知ること、それから毎月のお金の流れを知りましょう。
ソフトで簡単に出せるので、どのぐらいのお金を使えるか把握していただきたいです。
そのシートがBS/PLです。
BSは預金口座の現金がどのくらいあるか？
ローンはいくらあるか？
その差額が純資産になることが分かるものです。
純資産がいくらあるか分かると、そのうちどのくらい投資に使えるかが分かります。
おすすめはマネーフォワードさんのようなアプリで把握することです。
皆さんは資産を増やすことを目標にするので、毎月毎年どのくらい資産が増えていくかを把握していくということです。
PLは収入から支出を引いたもの、純利益が把握できるものです。
皆さんはこれから家賃収入を増やしていきます。
自分で仕事をしていると給料や役員報酬が収入に入っていると思いますが、これから不動産を買えば家賃収入が増えていくわけです。
BS/PLを知るのは重要です。
あとは不動産を購入すると収入がどんどん増えていくので、見るのが楽しくなりモチベーションアップにもなります。
ロードマップの作成
どこに向かったらいいか分からないので、目的地を決めます。
例えば不動産事業をやろうと思って、10年で毎月1000万が入ってくる大家さんになろうと思うと目的はいくつかあります。
- 利回りの高い不動産を得る
- 高く売れる不動産を得る
- 仕事をやらなくても収入が入ってきて、自由な時間が取れる
そういうゴール設定をするということです。
10年後のゴールを「毎月1000万の不動産収入を得る」と決めても、今何をしたらいいのか分かりませんよね。
なぜ分からないかというとゴール設定が高すぎるのと、今金額0なのに月々1000万のキャッシュフローは感覚が違います。
だからゴールを細分化します。
フェーズ1、フェーズ2、フェーズ3と分けます。
- フェーズ1、根
- フェーズ2、幹
- フェーズ3、葉
木で例えると分かりやすいです。
最終的には労働収入から資産収入へ。働かなくても収入が入ってくることがゴールでも、そこにいくためには根から生やしていきます。
よく失敗する方がいますが、皆さん「葉」のイメージからいってしまうんです。
根っこが必要です。
月に1000万円を得るような、大きな大きな果実を得るためには根っこが深くなければなりません。
大きな木は、根が深くないと育ちません。
私がお伝えしたいのは、誰でも成功する方法です。
たまたま時代のいいときに買った人は「葉」からいってもいいけれど、私が目指してるのは主婦の方でも60、70代の方でも上手くいく方法です。
目標の設定
できるだけ借金を抑えます。
現金を多くする、短期間で借金を返すイメージです。
それを踏まえた上で、いくら目指しますか？
借金をしてもとりあえず返済する。
たくさん借りても早く返すとか、ちょっと借りる。
ガンガンいかないことです。
一気にたくさん借金してたくさんの物件を買って上手くいく時期もあります。
ただいつでも成功する方法は違います。
- 不動産収入は年間いくらを目指しますか？
- それはいつまでに達成させますか？
を決めます。
それがフェーズ1です。
そのあとロードマップを作成します。
例えば資金500万からのスタートで最初に戸建を現金で買います。
2年目にアパートを買い、3年目にアパートを買います。
文字だけだと分からないのでイメージ付きの写真でつくります。
銀行からある程度お金を借りて、手残りが月々30万円ということです。
0から始めるなら300万円の手元資金は必要です。
100万くらいの戸建にはリフォーム費用や税金がかかります。
フェーズ1で融資を使うかどうかなどは、属性によって異なってきます。
そして次の段階でまたゴールを設定し、それに合わせたロードマップをつくります。
ロードマップは途中で変わっても大丈夫。
イメージすることが大切です。
最後の段階では規模が億になってきます。
銀行からお金を借りて不動産を購入する場合、フェーズによって融資先が異なってきます。
そこが不動産投資の肝です。
最初の1件はできるだけ現金で購入することを目指し、フェーズ2ではできるだけ有利な金利で融資を受けます。
フェーズ3では都銀がメインになり、金利も1％を切るくらいで借りられるようになります。
ロードマップをつくるために、まずはBS/PLでどれくらいの収入があって、いくら支払いがあるか。
どれくらい不動産投資できるかを知ること。
次に10年後のゴール、30年後のゴールを決めること。
そして逆算して段階1、段階2、段階3で月々いくらの利益が欲しいか？を決めます。
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