本日は「日本一分かりやすい不動産投資の教科書」ということで不動産鑑定士、そして不動産投資のコンサルタントの浅井佐知子先生に来ていただきました。
今日のテーマはアパートの不動産投資。一軒家の不動産投資。
区分マンションの不動産投資の種類別の長所と短所を教えていただきます。
※個人差があります。効果を保証するものではありません。
[no_toc]なぜ、それぞれの長所と短所を知っておいたほうがいいのか？
不動産投資には、それぞれに長所と短所があります。
例えばアパートを買いたいと思っても、まだ買えない方がいます。
では、どういう人が買えないのか？を知っておく必要があります。
自分は何から買えば良いのだろう？を自身の属性から判断していく必要があります。
そのためには不動産それぞれの長所と短所を知って、自分に合っているのか？買えるのか？を把握しておく必要があります。
何もやったことがない状態で一気に大きな物件買ってしまうと、ストレスを感じる方がいます。
だから購入して、一緒に成長していくことが大切です。
物件と一緒に成長していく、イメージを持ちましょう。
最初にアパートを買って、そのあとに欠点やリスクを知ってしまうこと、それがリスクになってしまいます。
一棟アパートのメリット・デメリットとは？
メリット
アパートの一番の長所は、規模を拡大したいときに時間がからないことです。
例えば区分マンションで、年収1億を目指すとします。
すると、いくつマンションを買わなければいけないでしょうか。
規模を拡大したい方は、アパートを狙っていくと、早く規模を拡大できます。
それから、アパートは融資を活用できます。
区分マンションや戸建ても融資を活用できますが、その場合は活用できる銀行が決まってしまいます。
アパートの融資は金利が低く、大きな金額を貸してもらいやすいのです。
その中から自分の属性にあった所を選ぶ方法ができるので、融資を上手く活用するなら、アパートがぴったりです。
アパートは部屋数が多いので、例えば10室あって1部屋空室になっても、ほか9室からの賃料が入ってきます。
区分マンションや戸建だと1つなので、空室になるともう賃料が入ってこなくなります。
デメリット
ただ、短所もあります。
場所の選定を間違えると、空室リスクが高まります。
全然ニーズがないところに買ってしまう、間取りの選定を間違えると、募集しても空室が埋まりません。
1箇所に何部屋もありますから、全部空室になっている大家さんもいます。
融資を引いているので、銀行にお金を返済できなくなり、空室リスクが高まります。
先ほど規模が大きいからどんどん増やせるといいましたが、場所の選定を失敗するとこのように大きな損失を被ってしまいます。
そして、自殺や他殺のリスクもあります。
自然死はそれほど問題にならなりませんが、孤独死でしばらく発見されない場合は告知義務があり、1棟全体に被害が及ぶこともあります。
ただし、火災保険の特約で金銭的な面は、保証されます。
事故物件は処理にお金がかかりますが処理費もでますし、しばらく募集できない空室期間への補償もあるので、保険には必ず入っておく必要があります。
これで、リスクをカバーします。
ただ事故物件を全然気にしない人もいるので、賃料を少し安くして貸してあげることができます。
それを何年か続けると、告知義務もなくなるので、そのためにアパートをやめることはないです。
私も6年以上をスクールやってますが、一度もこういう物件に当たったことがないです。
アパート不動産投資は、どんな人におすすめですか？
規模拡大をしたい人、金融機関から融資を引ける人です。
融資を引くと、1割から3割ぐらい頭金を払うことになります。
例えば1億円のアパート買ったとき、1割は300万円、3割は900万円です。
また、仲介手数料も払うため、まとまったお金が必要です。
購入時のチェックポイントは？
アパート買うときに、特にチェックしてもらいたいポイントは、地域と建物です。
地方になると距離は関係ありませんが、一般的に駅からの距離は重要です。
あとは利便性です。
近くにスーパーがあるか、ファミリーの場合は小学校があるか、あとは賃貸付の難易度です。
これは業者さんに実際ヒアリングをします。
そして、建物の修繕状況と間取りです。
賃貸付けの難易度に関係しますが、
- 賃貸付しやすい間取りかどうか。
- 各部屋の賃料がどのぐらいなのか？
- 空室があるのか？
もチェックしておく必要があります。
そして、最後に道路付けです。
どういう道路に面しているのかです。
物件チェックシート
私が生徒さんたちに渡している「チェックポイント表」があります。
自分一人だと分からないので、機械的にチェックできるようになっています。
その表でチェックしていくと、漏れがなくなります。
会員さんの事例「メゾネット」
2021年の春、生徒さんが国立のメゾネットを買いました。
この方はそれまで区分マンションを買っていましたが、個数が増えないということで買いました。
3室の長屋です。
今は満室稼働で、利回り的には8％くらい。
ほぼ土地の値段で買っている、お買い得な物件でした。
元々の価格の2割引きぐらいで4000万円くらいで、購入しています。
1部屋9万の家賃で、3部屋なので27万円。
そこから経費を引いて23万円程度の収入が、毎月入ってきます。
その方の性格、資金力によってどんな不動産を選ぶかが変わってきます。
自分が何を買っていくか？を考えたとき、それぞれの長所と短所を把握した上で、ロードマップを作成することが重要です。
